|
Rapport over de ontwikkelingen op de agrarische grondmarkt in 2009. De prijzen van landbouwgrond stegen vorig jaar met 16 procent.
Lees hier het rapport van Minister van Landbouw. (Hieronder treft u een samenvatting uit dit rapport over de ontwikkeling van grondprijzen in Nederland)
1 Inleiding grondprijsmonitor
Dienst Landelijk Gebied (DLG) brengt jaarlijks, in de grondprijsmonitor, de ontwikkelingen in de prijs en
de mobiliteit van de agrarische grondmarkt in Nederland in beeld. De Minister van Landbouw, Natuur en
Voedselkwaliteit biedt vervolgens de rapportage aan de Tweede Kamer aan.
2 Samenvattinggrondprijzen2009
De stijgende trend in de grondprijzen in de periode 2005 tot en met 2008 zet in 2009 door. Ten opzichte
van 2005 is de landelijk gemiddelde grondprijs in 2009 met 49% gestegen. De prijsstijging doet zich in
vrijwel alle onderscheiden regio’s voor. Landelijk gezien is de relatieve grondmobiliteit (percentage
verhandelde grond van het gehele areaal cultuurgrond) in 2009 ongeveer gelijk aan de twee
voorliggende jaren. De relatieve mobiliteit schommelt landelijk tussen 1,3 en 1,4%. In absolute zin
(aantal hectares betrokken bij transacties) is de mobiliteit ten opzichte van 2008 met een kleine 10%
afgenomen.
Het marktaandeel van Bureau Beheer landbouwgronden (BBL) is op landelijk niveau ten opzichte van
2008 gestegen van 15% naar 26%. In de onderscheiden regio’s varieert het marktaandeel van BBL op de
agrarische grondmarkt van 2% (Noord Noord-Holland) tot 77% (Veehouderijgebied Utrecht). In gebieden,
die gedomineerd worden door stedelijke ontwikkelingen, zoals ‘Westelijk Holland’ in Zuid-Holland, het
‘Noord-Hollandse Gooi en Weidegebied’, waar degrondprijzenhoger dan € 70.000/ha zijn, heeft BBL een
marktaandeel van respectievelijk 59% en 41%. Dit hoge percentage hangt samen met de forse
beleidsopgaven in deze gebieden voor Recreatie om de Stad en de Ecologische Hoofdstructuur. Ondanks
de druk op de grondmarkt heeft BBL hier – binnen de afspraken om marktconform te werken – relatief
veel hectares kunnen kopen.
3 Leeswijzer grondprijsmonitor
In de grondprijsmonitor wordt de ontwikkeling in de grondprijs op drie niveaus gepresenteerd. Een
schets van het landelijke gemiddelde beeld van de grondprijsontwikkeling (paragraaf 5), een specificatie
van de grondprijsontwikkeling naar regio’s (paragraaf 6) en tenslotte een verbijzondering naar de
grondprijzen onder stedelijke invloed (paragraaf 7).
Paragraaf 8 behandelt de mobiliteit in de grondmarkt. In paragraaf 9 is de realisatie van BBL ten opzichte
van de totale markt in beeld gebracht.
4 Uitgangspunten grondprijsmonitoren
Gebiedsindeling
Vooruitlopend op de introductie in 2007 van het Investeringsbudget Landelijk Gebied (ILG), rapporteerde
DLG in de grondprijsmonitoren van 2005 en van 2006, volgens een provinciale indeling. In 2007 is
besloten de grondprijsmonitor te baseren op een combinatie van de indeling in landbouwgebieden van
het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en de provinciale indeling. Gebleken is dat de provinciale
gemiddeldegrondprijzenen -mobiliteitscijfers een vertekend beeld opleveren. Dat is vooral het gevolg
van het feit dat binnen provincies regio’s met verschillende grondmarkten voorkomen. De CBS
landbouwgebieden zijn op basis van vergelijkbaarheid vangrondprijzenen overeenkomst in de
landbouwstructuur, geclusterd in twintig groepen (zie bijlagen 1 en 2).
De ‘rode’ transacties blijven onderdeel van de grondprijsmonitor. Het gaat niet om topografisch
onderscheidbare gebieden, maar om transacties die een ‘rode’ achtergrond hebben. Als gevolg van
gerealiseerde of in procedure zijnde bestemmingsplanwijzigingen (van agrarische bestemming naar een
bestemming voor stadsuitbreiding) worden er prijzen betaald die hoger zijn dan de agrarische prijzen
(zie tabel 1).
Aard van het bronmateriaal over grondprijzen
De gegevens in deze grondprijsmonitor zijn afkomstig van Kadaster en BBL. Bij alle berekeningen, zowel
van Kadaster als van BBL, zijn uitsluitend transacties met pachtvrije gronden betrokken, waarbij de
verkrijgers zowel agrariërs als niet-agrariërs kunnen zijn.
Voor de grondprijsmonitor worden voor, zowel de BBL-data als voor de Kadasterdata, dezelfde selecties
toegepast. De selectie betreft grasland, bouwland, tuinland (geen glastuinbouw) en boomgaard.
Transacties van bijvoorbeeld natuur, glastuinbouw of bollenteelt worden uitgesloten, vanwege de
“atypische” prijsvorming.
De gegevens hebben betrekking op de verkoop van landbouwgrond. Transacties waarbij sprake is van
bijkomende zaken als (melk)quotum, gebouwen, schadevergoedingen of toeslagen worden bij de
selectie van brondata, buiten beschouwing gelaten. Familietransacties en transacties van gehele
bedrijven (incl. gebouwen) zijn eveneens buiten beschouwing gelaten. Bij dit soort transacties hebben
andere mechanismen invloed op de prijs. De grondprijsmonitor gaat dus over de ‘kale’ grondprijzen.
5 Grondprijzen: het landelijke beeld
De ontwikkeling van de landelijke gemiddelde grondprijs in de periode 2005 tot en met 2009 laat een
doorgaande stijgende trend zien. In 2009 bedraagt de gemiddelde grondprijs € 47.051,-- per hectare. Een
stijging ten opzichte van 2008 met 16%. In het jaar 2005 was de landelijk gemiddelde grondprijs nog
€ 31.789,-- per hectare; dat betekent een verhoging van de prijs met 49% in vijf jaren.
Vanaf 2008 is de economische situatie van Nederland ingrijpend veranderd door de kredietcrisis. De
gevolgen voor de stedelijke vastgoedmarkt zijn zichtbaar. Uit de resultaten van de grondprijsmonitor
blijkt dat de agrarischegrondprijzenin 2009 niet onder invloed van de recessie zijn gedaald. Daar zijn
drie verklaringen voor. Ten eerste heeft de agrarische sector goede jaren achter de rug en dat vertaalt
zich in een behoefte naar schaalvergroting. Ten tweede kent de grondgebonden landbouw een andere
financieringscultuur. Het gaat om relatief kleine ondernemingen met daaraan gerelateerd, een hoog
eigen vermogen belegd in grond en gebouwen. Door de zekerheid van dat onderpand zijn banken
bereid om krediet te verstrekken. Ten derde is een deel van de grondmarkt redelijk onafhankelijk van de
conjunctuur. De publieke partijen worden niet alleen op financiële prestaties afgerekend, maar hebben
opdrachten om beleidsdoelen uit te voeren, die vaak vertaald worden in verwervingstaakstellingen. Daar
waar een deel van de private markt in een crisis minder actief kan opereren, zal een deel van de publieke
markt dat wel doen.
6 Regionale grondprijzen
Ten opzichte van 2008 zijn degrondprijzenin alle gebieden gestegen. In drie gebieden (het
Veehouderijgebied van Utrecht, het Noord-Hollands Gooi- en Weidegebied en Westelijk Holland in de
provincie Zuid-Holland) was in 2008 sprake van een afwijkend patroon. Daar daalden de grondprijzen
ten opzichte van 2007 en 2006, wat nergens anders het geval was. In 2009 vindt dat niet meer plaats.
In 2009 wordt in het Gooi en Weidegebied van Noord-Holland de hoogste prijs voor landbouwgrond
betaald; meer dan € 75.000,-- per hectare. Dat gebied kent in één jaar een stijging van de gemiddelde
grondprijs met meer dan 50%. Ook Westelijk Holland en de Overige IJsselmeerpolders behoren tot de
koplopers metgrondprijzenboven de € 70.000,--. Het Rivierengebied in Gelderland, Salland/Twente en
de provincie Brabant zijn voorbeelden van gebieden in de middenmoot metgrondprijzentussen
€ 45.000,-- en € 65.000,-- per hectare. Een groep, vooral noordelijke gebieden, metgrondprijzentussen
€ 30.000,-- en € 45.000,-- per hectare sluit de rij.
Noordelijke regio’s met lagere grondprijzen
In het noordelijke deel van Nederland (Groningen, Friesland, Drenthe en de noordelijke delen van
Overijssel en Noord-Holland) en in Zeeland zijn de gemiddeldegrondprijzenrelatief laag ( € 30.000,-- tot
€ 45.000,-- per hectare). De gebieden volgen de landelijke trend van prijsstijging van de afgelopen twee
opeenvolgende jaren. In deze gebieden domineert de grondgebonden landbouw (akkerbouw en
veeteelt) het grondgebruik.
Regio’s met hogere gemiddelde grondprijzen
Een groot deel van Midden- en Zuid-Nederland heeftgrondprijzenvan € 50.000,-- tot € 80.000,-- per
hectare. Er is sprake van meerdere typen grondgebruik; grondgebonden én intensieve land- en
tuinbouw, recreatie, toerisme en water en natuur.
In de Overige IJsselmeerpolders, Gooi en Weidegebied Noord-Holland en Westelijk Holland is sprake van
gemiddeldegrondprijzenvan boven de € 70.000,-- per hectare.
7 Grondmarkt onder stedelijke invloed
De gemiddelde grondprijs van de ’rode’ transacties stijgt in 2009, ten opzichte van 2008 naar bijna
€ 380.000,-- per hectare. Zowel de verschillen tussen de gebieden als de verschillen tussen de jaren in
tabel 1 onderstrepen, dat de ontwikkelingen in dit segment van de markt niet alleen door algemene
conjuncturele omstandigheden worden bepaald, maar ook bijzondere situaties van individuele
transacties de uitkomsten beïnvloeden.
De grondprijsmonitor van vorig jaar meldde nog als opvallend feit dat de stijging van 4% in 2008 van de
rode grondprijs ten opzichte van de 2007, lager was dan de stijging van 15% die zich in de agrarische
markt voordeed. Voor 2009 ligt dat beeld anders. Daar waar de agrarische markt met 16% stijgt, is de
marktprijs onder stedelijke invloed verder verhoogd en stijgt de landelijke gemiddelde grondprijs ten
opzichte van 2008 met 32%.
Het aantal hectares dat in de ‘rode’ markt wordt verworven neemt in 2009 af ten opzichte van 2007 en
2008. Het aantal transacties varieert enigszins in de tijd.
8 Mobiliteit in de grondmarkt
In tabel 2 en figuur 3 worden voor de grondmobiliteit, de absolute waarden (aantal hectares en aantal
transacties) en de relatieve waarden (percentage van het aantal verhandelde hectares t.o.v. het areaal
aanwezige hectares cultuurgrond) gepresenteerd.
Een goede graadmeter is de relatieve mobiliteit (figuur 4): de hoeveelheid grond die van eigenaar is
gewisseld ten opzichte van het totale areaal cultuurgrond. Absolute waarden zeggen wat minder, omdat
de gebieden qua oppervlakte cultuurgrond verschillen.
De grondmobiliteit is landelijk, in absolute zin, voor het tweede jaar gedaald. In de gebieden met lagere
grondprijzen is sprake van een relatief hoge grondmobiliteit (zie figuur 3). Er zijn ook gebieden waar de
mobiliteit al enige jaren laag is. De indruk bestaat dat de grondmarkt daar stagneert. Duidelijke
voorbeelden zijn het Veehouderijgebied van Utrecht, Gooi en Weidegebied van Noord-Holland en
Westelijk Holland in Zuid-Holland. Een aanname is dat door de hogegrondprijzenin 2007 en 2008, de
agrarische sector hier moeilijk marktpartij kan zijn. Het zijn regio’s met sterke stedelijke invloed en dus
met grondclaims vanuit niet-agrarische herkomst, die hogegrondprijzengenereren.
In de minder verstedelijkte gebieden treedt gemiddeld een wat hogere grondmobiliteit op. De
Noordoostpolder heeft voor het tweede jaar een opvallende hoge dynamiek op de grondmarkt.
Daarnaast heeft Noord-Limburg in 2009 een mobiliteit, die boven de 2% van het areaal cultuurgrond ligt.
9 Realisatie BBL ten opzichte van de totale markt
Grondprijzen
Uit tabellen 3 en 4 van deze paragraaf blijkt dat BBL ook in 2009 ‘prijsconform’ heeft geopereerd.
Gemiddeld over Nederland betaalt BBL dezelfde prijs als marktpartijen (98%). Ten opzichte van 2008 zijn
de verschillen tussen BBL en de totale markt in 2009 wat duidelijker. Er zijn nu meer gebieden waar BBL
een hogere grondprijs betaalt. Dat zijn met name gebieden in het Noordoosten van Nederland en de
beide gebieden in de provincie Noord-Holland. Aan de andere kant zijn er ook meer gebieden waar BBL
als kopende partij gemiddeld duidelijk onder de gemiddelde marktprijs eigenaar wordt. Met als
extremen het Weidegebied van Zuid-Holland en de Westelijke Veluwe. Op regionaal niveau variëren de
prijsverschillen tussen BBL en de markt van 71% (Weidegebied Zuid-Holland) tot 111% (Friesland).
Marktaandeel
Ten opzichte van de afgelopen twee jaren heeft BBL in 2009 een ruimer marktaandeel. Daar waar in deze
jaren het aandeel rond de 15% zat, is het marktaandeel in 2009 26% (tabel 4). Die stijging komt enerzijds
doordat BBL zelf in 2009 meer oppervlakte heeft kunnen verwerven, maar vooral ook omdat de rest van
de markt minder actief is geweest. De macro-economische situatie heeft de verhoudingen ook in de
agrarische grondmarkt veranderd. Private marktpartijen hebben de neiging om in de huidige onzekere
situatie investeringen uit te stellen, terwijl publieke partijen naast op financiële resultaten, ook
afgerekend worden op behalen van beleidsprestaties. In het geval van BBL gaat dat met name om
realisatie van EHS en RodS.
Al enige jaren valt de positie van Westelijk Holland op. Het aandeel van BBL is ook nu weer hoog met
59%. Extreem is dit jaar de uitkomst voor het Veehouderijgebied Utrecht. Een in oppervlakte klein
gebied, met voor 2009 een marktaandeel van BBL van 77%. Opvallend is dat, ondanks deze positie in het
gebied, de prijs ten opzichte van de totale markt niet uit de toon valt en ook het verschil met de
uitkomsten in 2008 niet verontrustend is.
Andere gebieden met een marktaandeel BBL van meer dan 25% zijn Friesland, Drenthe, Noordwest
Overijssel, Salland/Twente, Westelijke Veluwe, Weidegebied Utrecht, Gooi en Weidegebied Noord-
Holland, Weidegebied Zuid-Holland, Zeeland en Noord- Limburg.
|
